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不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由

更新日:2022/07/07

相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。

この手続きを怠ると、その土地や財産の所有権を主張することができません。

相続登記をせず、そのまま放置をしても問題はないのでしょうか？

相続登記をしないとリスクがあります

その相続財産（不動産）に関する自分の権利を主張することができない

たとえご自分がその不動産を相続するとする遺産分割協議が終了していても、権利を主張できない可能性があります。

その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して「自分の不動産だ！」と言えないのです。

遺産分割協議で揉めてしまう

時が経つとともに、関係の希薄な相続人がどんどん増え、いざ遺産分割協議をしようとしてもまとまる話もまとまらなくなる可能性が高くなります。

売却や融資の際に担保にできないことがある

相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできません。

名義人が複数いる場合、勝手に不動産を売却できない

相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は、共有財産となるので、共有者全員でしなければその不動産の売却もできません。

不動産の一部を差し押さえられることがある

相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。

相続登記は義務化されます

これまでは任意の手続きでしたが、未登記の土地が増えたことが原因で、相続登記が義務化されることになりました。

期限を過ぎてしまうとペナルティもあります。

※詳細はのちほど解説します

相続登記を放置してしまうケース

死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、遺族の方（相続人）では発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。

また、分割方法で合意していたものの新しい相続人も相続分を主張してきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。

相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。

このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。

登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）をもっておられると思います。
紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。

相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース相続に関する手続きをした時に、必ず相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体の４％程度（平成２７年１月１日以降は６％程度の見込み）の状況です。

つまり、殆どの方には相続税は課税されません。
ですから、安心して相続財産の名義変更をお済ませ下さい。

→不動産の相続手続き完全マニュアル！～費用や流れも解説～

相続登記義務化とは？

長い間、相続登記を放置していると、土地の所有者が誰なのかを把握することが難しくなります。

土地の所有者が不明の空き家や荒れ地は処分することが困難になる事が多く、周辺の土地の地価が下がったり景観が悪化したり、更には一部の所有者不明の土地が原因で公共事業や都市開発が進まないという問題が起こってしまいます。

現在、このような所有者不明の土地の増加が社会問題となっており、所有者が分からない土地がこれ以上増えないように相続登記が義務化されることになりました。

相続登記義務化はいつから？期限は？ペナルティは？

相続登記の義務化が開始されるのは、2024年4月1日からです！

「相続開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に相続登記をしなくてはなりません。

相続登記が義務化された後に、期限内に相続登記を完了しない場合、ペナルティが科される可能性もあるので注意が必要です。

具体的には「10万円以下の過料」を支払わなければなりません。

現在未登記の土地は対象？

法改正により相続の登記が義務化となるわけですが、現在相続登記がなされていない不動産も対象です。

長期間相続登記を行っていない場合、これまで相続登記を放置してきた相続人全員が対象となります。

相続登記義務化についてより詳しくしりたい方はこちら>>

相続登記を司法書士に依頼するメリット

相続登記の義務化により過料が科されてしまうこと、放置することにデメリットもあります。

相続登記は司法書士ではなくご自身でも手続きすることが可能です。

しかし、長期間に相続登記を放置していた可能性がある場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。相続人の探索や戸籍収集には手間がかかるからです。

また、日中や土日は市役所や法務局があいていないことが多いです。お仕事をされている方、平日の日中が忙しい方は司法書士に依頼することで、スピーディーに相続登記を済ませることが可能です。

早めに対策をして、安心して相続を行えるようにしておきましょう。

相続登記やその他相続手続きにお悩みがある・不安に感じている方は、当事務所へご相談ください。無料相談を実施しております。

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相続財産の価額	報酬額
200万円以下	165,000円
200万円を超え500万円以下	220,000円
500万円を超え5000万円以下	220,000円～814,000円
5000万円を超え1億円以下	814,000円～1,364,000円
1億円を超え3億円以下	1,364,000円～2,904,000円
3億円以上	2,904,000円～

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