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不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由

不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由とは？

亡くなった方の不動産（土地や建物）の名義を、相続人へ変更する手続きを「相続登記」と呼びます。

不動産の名義変更が必要な理由は、大きく分けて以下の2点です。

これまで任意だった手続きですが、現在は法律で義務付けられています。「そのうちやろう」と放置していると、取り返しのつかないトラブルに発展する可能性があるため、早めの対応が必要です。

【理由1】法改正による「相続登記の義務化」

所有者不明の土地が増加し、社会問題となっている背景を受け、不動産登記法が改正されました。これにより、不動産の名義変更（相続登記）は法律上の「義務」となりました。

出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」

【理由2】名義変更を依頼することで発生する5つのリスク

罰則の有無に関わらず、名義変更を放置すること自体が、ご自身やご家族にとって大きな不利益をもたらします。

① 自分の不動産としての権利を主張できない（乗っ取りリスク）

遺産分割協議で「自分が不動産を相続する」と決まっても、名義変更（登記）をしていなければ、第三者に権利を主張できません。万が一、他の相続人が勝手に自分の法定相続分を売却して登記してしまった場合、買主に対して対抗できなくなってしまいます。

② 時間の経過とともに遺産分割協議が困難になる

相続手続きを放置している間に、相続人の一人が亡くなると、その子ども達へ相続権が移ります（数次相続）。時が経つほど関係性の薄い相続人がネズミ算式に増え続け、いざ話し合いをしようとしても、全員の合意を得ることが極めて困難になります。

③ 不動産の売却や、担保に入れての融資ができない

亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却することはできません。また、建物の建て替えのために住宅ローンを組もうとしても、不動産を担保に入れることができないため、金融機関から融資を断られてしまいます。

④ 他の相続人の借金により、不動産を差し押さえられる

相続人のうちの誰かに借金や税金の滞納があった場合、債権者（お金を貸している人や役所）が、その滞納している相続人の法定相続分を代位登記し、勝手に差し押さえてしまうリスクがあります。

⑤ 相続人が行方不明や認知症になると手続きがストップする

相続人の中に連絡が取れない行方不明者がいる場合、遺産分割協議が成立しません。この場合、家庭裁判所で「不在者財産管理人」を選任する手間と費用がかかります。また、高齢の相続人が認知症になり意思能力を喪失した場合も、「成年後見人」を選任しなければ手続きが進められなくなります。

名義変更を放置しがちな「よくある誤解」

「手続きができない」と思い込んで放置してしまうケースがよくあります。以下の場合は司法書士にご相談いただければ解決可能です。

参考：国税庁「相続税の申告のしかた」

不動産の名義変更を司法書士に依頼するメリット

相続登記はご自身で行うことも可能ですが、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本の収集、遺産分割協議書の作成、法務局への申請など、非常に手間と時間がかかります。

長期間放置していた相続や、誰が相続人かわからないなど、少しでも不安がある場合は、無理をせずに不動産登記の専門家である司法書士を頼ることをお勧めします。

まとめ：2027年3月の期限前に専門家へご相談を！

過去の相続に関する登記の猶予期限は「2027年3月末」に迫っています。
期限間際になると、法務局の窓口が大変混雑し、戸籍の取得や司法書士への依頼もスムーズに進まなくなる恐れがあります。まずは「実家の土地が誰の名義になっているか」を確認するところから始めましょう。

相続人が多い場合や、手続きに割く時間がない場合、また「申告登記」や「国庫帰属制度」の利用を検討したい場合は、岸和田市の相続手続きの専門家である当事務所へお早めにご相談ください。