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みなさん、こんにちは。

司法書士法人Ｃ－ｆｉｒｓｔ大阪事務所所属しております司法書士の山下洋樹です。

今回は、古い抵当権の抹消登記のお話をさせていただきます。

１．抵当権の抹消登記について

　抵当権の抹消登記は、登記の手続きの中では比較的容易な部類に属するものと思われます。例えば住宅ローンを完済した際に、司法書士に依頼せずに自分で法務局に行って抵当権の抹消登記をされる方もおられるでしょう。

　ただし、容易なのは抵当権の抹消登記に必要な書類が揃っている場合です。

書類を受け取ってない場合や紛失してしまった場合は、抵当権者（お金の貸主）に連絡を取ってその協力を仰ぐ必要があります。

　では、長い期間、抵当権者の所在が知れず、抹消登記手続きの協力を仰ぐことが出来ない場合はどうすればいいのでしょうか？

例えば、下の図の登記簿に記載のようなケースです。

　抵当権設定の登記がされたのは昭和初期、お金の貸し借りがあったのは大正時代のようです。令和７年の現在からすると１００年程前になります。このようにかなり昔に登記され、現在も抹消されずに残っている抵当権等は、『休眠担保権』と呼ばれています。

　当時の貸主甲山太郎さんはすでに亡くなっている可能性が高いでしょう。抵当権は相続されますので、甲山太郎さんの相続人を探し出す必要があります。しかも、相続人が複数いる場合は、原則として１人ではなく全員の協力を得る必要があります。このような場合、通常の方法で抵当権を抹消するには大変な労力を要するにことになるでしょう。

２．古い抵当権（休眠担保権）を抹消する方法

　不動産登記法第７０条には、このように登記義務者の所在が知れないため、権利の抹消登記が出来ない場合のために３つの手続き方法を規定しています。その中でも最も利用されているのが、４項後段に規定されている抵当権等の抹消手続きになります。

この手続きの方法を簡単に説明すると、法務局に弁済金を供託することにより、不動産の所有者が単独で抵当権の抹消登記をするというものです。供託する金額は、借入額及び弁済期までの利息、並びに供託時までの遅延損害金の全額です。

　今回のケースで、弁済期から１００年近く経っているとすると、遅延損害金は、当初の借入額の１０倍以上の金額になります。普通であれば、借入額の１０倍以上なんて簡単に払える金額ではないと思われますよね。ところが、もともとの借入額が１００円と現在の貨幣価値からすると極めて低額なため、損害金を含めた全額を供託しても２千円に満たないのです。

３．不動産登記法第７０条４項後段（供託による抹消）の手続きのための要件

不動産登記法第７０条４項後段（供託による抹消）の方法を利用するために、その前提として「登記義務者の所在が知れない」ことを証明する必要があります。

この要件は、抵当権者が個人である場合と法人である場合で異なります。

①抵当権者が個人の場合

登記義務者の登記簿上の住所に宛てた被担保債権の受領催告書が不到達であること。

②抵当権者が法人である場合

法人の登記簿（閉鎖登記簿を含む）が存在しないこと。

上記の要件を満たしていれば、この方法（供託による抹消）をとることが可能です。逆にこの要件を満たさない場合は、この規定にある「登記義務者の所在が知れないため」とは言えないため、登記義務者に抹消登記手続きの協力を得る必要があります。

不動産登記法第７０条の２の手続きについて

　前述の方法（供託による抹消）は、「登記義務者の所在が知れないため」という要件を満たし、また供託すべき金額が低い場合は、かなり利用しやすい手続き方法と言えます。

　しかし、抵当権者が法人の場合は、その法人が既に解散しており実態として存在していなくても、閉鎖登記簿が存在している場合は利用できません。

 　そこで、令和５年４月１日から、改正不動産登記法第７０条の２が施行されました。この規定により、『弁済期から３０年』及び『法人の解散日から３０年を経過』している場合についても、不動産の所有が単独で抵当権を抹消できるようになりました。しかもこの方法によれば、弁済金の供託も必要ありません。

　ただし、登記簿が存在する以上、その法人及び代表者個人の調査まで必要になりますので、手続きとしては、先に述べた供託による方法よりも多くの時間を要することになります。

５．古い抵当権（休眠担保権）の抹消登記は必要なのか？

 　抵当権の登記されている不動産は、抵当権が実行されると競売により不動産の所有者はその所有権を失ってしまうリスクがあります。とは言え、このような古い抵当権が実行される可能性は極めて低いものと言えるでしょう。それでは、そのまま放置しておいても問題はないのでしょうか。

　ずっと所有しているだけなら、特に問題はないと思われます。ただし、不動産を売却する場合は、通常はその前提として抵当権の抹消登記をする必要があります。仮に抹消が困難な抵当権が付いたままの状態で不動産を売却しなければならないような事情がある場合は、その不動産の売却価格を下げる要因となってしまうかもしれません。

 　このように、古い抵当権等（休眠担保権）の抹消方法は不動産登記法で単独抹消の規定が定められていることにより、その要件を満たすことができれば、登記義務者の協力が不要になるため、抵当権の抹消登記の手続きがよりスムーズにできることもあります。

　しかしながら、通常の抹消登記手続きとは異なり、専門的な知識を要することもあり、普段から登記の手続きに携わってない人にとっては、かなり面倒な手続きに感じられると思われますので、司法書士に手続きを依頼することも検討された方が良いでしょう。

　司法書士法人C-firstでは、このような古い抵当権（休眠担保権）の抹消登記手続きも業務として行っておりますので、お気軽にご相談ください。