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【2026年義務化】不動産登記法改正と、先行スタートする「検索用情報」届出制度について

更新日:2026/01/15

皆様、こんにちは。司法書士法人C-firstです。

近年、不動産に関する法律が大きく変わりつつあります。特に注目すべきは、2026年（令和8年）4月から施行される「住所変更登記の義務化」です。

「引越しをするたびに、登記の手続きが必要になるの？」

「2025年から始まる『検索用情報』ってなに？」

このような疑問や不安をお持ちの方も多いかと思います。今回の改正は、不動産をお持ちのすべての方に関わる重要な変更です。

今回は、義務化のポイントと、それに先駆けて2025年4月21日から開始される「検索用情報」の申出制度について、分かりやすく解説します。将来のトラブルや過料を避けるためにも、ぜひ知識をアップデートしてください。

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1. なぜ今、「住所変更登記」が義務化されるのか？

これまで、不動産の所有者の住所が変わっても、登記簿の住所変更は「任意」でした。しかし、長期間変更されないまま放置されることで、「所有者不明土地問題」などの深刻な弊害が生じていました。

• 所有者への連絡不能: 行政からの重要な通知や、税金の書類が届かない。

• 相続手続きの複雑化: 過去の住所の変遷を証明する書類（住民票の除票など）の取得が困難になり、手続きが長期化する。

• 不動産取引の停滞: いざ売却しようとしても、住所の履歴がつながらず、スムーズな取引ができない。

これらの問題を解消し、不動産取引の安全と円滑化を図るために、法改正が行われることになりました。

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2. 【2026年4月施行】住所変更登記義務化の重要ポイント

2026年4月以降、不動産の所有者には以下の義務が課されます。

ポイント：住所変更から2年以内の申請が必須に

住所や氏名に変更が生じた日から2年以内に、変更登記を申請しなければなりません。

正当な理由なくこの義務に違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。

【ここにご注意ください】

• 市役所での「住民票の転居届」だけでは登記は変わりません。法務局への申請が必要です。

• 法人も対象です。 本店移転や商号変更があった場合も同様に義務化されます。

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3. 【2025年4月21日開始】「検索用情報」の申出制度とは？

義務化に先立ち、2025年4月21日から新しい仕組みがスタートします。それが「検索用情報」の申出です。

「検索用情報」とは？

登記簿に記載される情報とは別に、法務局の内部データベース用に以下の情報を届け出る制度です。

• 氏名・住所

• 生年月日（これまでは登記簿に載っていませんでした）

• （※海外居住者等の場合）ローマ字氏名など

なぜこの制度が必要？メリットは？

この制度の最大の目的は、「登記官による職権変更登記」をスムーズにするためです。

本来、住所変更は所有者自身が申請するものですが、今回の改正により、法務局側が住基ネット等の情報を確認し、**「この人の住所が変わったな」と分かれば、所有者の代わりに登記官が職権で住所変更を行える仕組み（※）**が導入されます。

（※自然人の場合、本人の了解を得た上で行われます）

しかし、同姓同名の別人がいる場合など、特定が難しいケースがあります。そこで、「生年月日」などの検索用情報をあらかじめ登録しておくことで、法務局が正確に本人確認できるようになり、将来的な皆様の手続き負担が軽減されるというメリットがあります。

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4. 検索用情報の申出方法（2025年4月21日以降）

申出の方法は大きく分けて2つあります。

パターン	内容
① 登記申請と同時に	住所変更登記や売買などの申請書に、検索用情報（生年月日等）を併せて記載して申請します。
② 単独で申出	すでに不動産をお持ちで、現在は住所変更の必要がない方も、検索用情報のみを単独で届け出ることができます。

知っておきたい注意点

• 申出は「任意」です。（義務化されるのは住所変更登記そのものです）

• しかし、ご自身の資産管理を円滑にするため、C-firstでは積極的な申出をお勧めしています。

• 一度届け出れば、その後の住所変更に伴って検索用情報も自動更新されます。

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5. 今後の対応とC-firstのサポート

2026年の義務化、そして2025年の新制度開始に向けて、今のうちにご自身の不動産登記情報を見直してみませんか？

1. 現状確認: 登記簿上の住所は現在の住所と一致していますか？

2. 早期対応: もし変更がある場合は、義務化を待たずに早めの手続きをお勧めします。

3. 専門家へ相談: 手続きが複雑で不安な方、法人の役員変更等と合わせて検討したい方は、ぜひ専門家へご依頼ください。

私たち司法書士法人C-firstは、複雑な法改正にも迅速に対応し、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適なサポートを提案いたします。「検索用情報って結局どうすればいいの？」といった些細なご質問でも構いません。どうぞお気軽にご相談ください。

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【本記事のまとめ】

• 2026年4月から、住所変更登記が義務化されます（違反時は過料の可能性あり）。

• 変更日から2年以内の申請が必要です。

• 2025年4月21日から、「検索用情報（生年月日等）」の申出が始まります。

• 検索用情報を登録しておくと、将来的に法務局が住所変更を把握しやすくなり、利便性が向上します。

• 手続きに迷ったら、まずはC-firstにご相談を！